よくある質問

相続登記とは、不動産を相続した場合に、登記記録の所有者を相続人に変更することをいいます。
近年、登記記録を見ても、相続登記未了等のために現在の所有者がわからない所有者不明土地が増え、災害復興や公共事業の妨げとなり社会問題となっています。こうした現状を改善するため、相続登記が義務化されることになりました。
相続登記をする場合は、相続する土地を管轄する法務局に申請書類一式を提出することになります。必要な書類は事案によりケースバイケースのため、法務局ホームページをご覧いただくか、最寄りの法務局にお尋ねください。

【法務省（不動産を相続した方へ　～相続登記・遺産分割を進めましょう～）】
https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00435.html

【法務省（所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直し）】
https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00343.html

監修者：広島法務局 不動産登記部門

空き家バンクとは、「空き家を売りたい（手放したい）人」と「空き家を購入したい（利用したい）人」をマッチングする制度です。
各自治体によって空き家バンクの制度は異なりますが、空き家の処分に困っている方が利用しやすい仕組みが作られています。呉市では、民間の不動産会社では取り扱いが難しい物件（好条件でない立地、築年数の古い建物など）でも登録することができる、といった特徴があります。

ただし、借り手・買い手に選ばれなければ、制度を利用しても活用や売却にはつながりません。選ばれるためには、以下のような空き家の管理を適切に行うことが重要です。
・劣化が進む前に、早期に売却などの手続きを進める
・定期的に補修や改修を行う
・家財を整理しておく

監修者：呉市 住宅政策課

遠方に住んでいるなど、自分で管理することが難しい場合は、空き家管理サービスを提供している業者に依頼する方法があります。
例：外壁や屋根の修理、雨樋の清掃、高木の剪定、郵便受けの整理、室内の換気・清掃

空き家は人が住んでいる家より早く劣化が進むと言われています。賃貸や売却を含めて、空き家を今後どうしていくのか、早期に決めることが大切です。

監修者：呉市 住宅政策課

空き家を管理せずに放置すると次のようなリスクがあります。
・建物の老朽化の助長
・草木の繁茂
・害虫、害獣の住処になる
・放火などによる火災
・不審者の侵入

更に、次のようなことになる可能性があります。
・維持管理費・改修費が増加し、売る・貸す・再利用が困難になる
・法律に基づく指導等の対象となる
・特定空き家等に認定され、固定資産税等の税負担が増加する
・空き家に起因する事故や災害等が起きた際、損害賠償を請求される場合がある

法定相続人も空き家の所有者として管理責任があります。空き家は放置せず、適切な維持管理を行いましょう。

監修者：呉市 住宅政策課

「空家等対策の推進に関する特別措置法」では、「空家等の所有者または管理者は周辺の生活環境に悪影響を及ぼさないよう、空家等の適切な管理に努めるものとする」とされています。空き家の管理は具体的に次のようなことが挙げられます。

・窓を開けて通風・換気
・雨漏りがしていないか天井を確認
・電気や水が使用できるかを確認
・庭木の剪定と草刈り
・室内の掃除
・郵便物の管理

これらの管理を定期的に行う必要があります。また、専門知識が必要な修繕や高所での作業は業者を活用しましょう。
自治体によっては、ふるさと納税の返礼品として空き家の管理サービス（庭木の管理や補修工事等は除く）を選択できる場合があります。

監修者：呉市 住宅政策課

空き家は住宅としての活用だけでなく、旅行者向けの民泊・宿泊施設やコワーキングスペース、カフェ、レストランといった住居以外の使い方で街の活性化に貢献している事例も多くありますが、宿泊者や移住者と地元住民がトラブルになるなど、近隣との関係性が問題になってしまった事例もあります。後々のトラブル防止のため、空き家の活用用途によっては、地元の方への周知や話し合いの場を設け、理解を得る取組を行うとよいでしょう。
また、ビジネスとして空き家を活用する場合には、法律上問題がないかの事前調査や資金計画などを精査し、現実的な計画なのか判断する必要があります。


監修者：呉市 住宅政策課

売却したり賃貸住宅として貸し出すことが一般的です。都会からの移住者に空き家を購入してもらうといった移住を促す取組と連動させたり、旅行者向けの民泊・宿泊施設やコワーキングスペース、カフェ、レストランといった住居以外の使い方で街の活性化に貢献するなど、さまざまな活用が行われています。

自力で活用できなくても、空き家の貸し借り、売買をサポートしてくれる公共・民間のサービスもあります。空き家のある地域のサービスを探して、利用者の声や活用事例を参考にしてみるとよいでしょう。

監修：呉市 住宅政策課

空き家のうち、国が定めた下記の認定基準に該当すると「特定空家等」に認定されることがあります。

・そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
・著しく衛生上有害となるおそれのある状態
・適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
・その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

特定空家等として改善の勧告を受けると、固定資産税・都市計画税の特例措置の対象外となり、納税金額が大幅に上がります。また状態を改善せず放置した場合、過料が課せられることもあります。
また「特定空家等」の前段階として、「管理不全空家等」という基準が新たに作られました。特定空家等と同様に改善の勧告を受けた場合は、固定資産税等の特例措置が受けられなくなります。

監修者：呉市 住宅政策課

空き家を解体すると、主に次のようなメリット・デメリットがあります。

●メリット
・空き家を管理する必要がなくなる
・土地を売却しやすくなる
・相続土地国庫帰属制度を利用して、売れない土地でも手放すことができる場合がある

●デメリット
・まとまった金額の解体費用が必要である
・固定資産税等の特例措置(いわゆる住宅用地特例)が適用されなくなる
・立地条件によっては再建築ができない場合がある

解体費用は構造や規模、築年数、立地条件、事業者などによって大きく異なります。まずは、複数の解体業者に見積を依頼して比較検討することをおすすめします。

監修者：呉市 住宅政策課

「空家等対策の推進に関する特別措置法」では、「空家等の所有者または管理者は周辺の生活環境に悪影響を及ぼさないよう、空家等の適切な管理に努めるものとする」とされています。

空き家所有者が適切な管理をせず、空き家を放置したことによって、人や物に損害を与えた場合、損害賠償を求められることがあります。また、危険な状態を改善せず放置した場合などに、過料が課せられることもあります。

監修者：呉市 住宅政策課

「空家等対策の推進に関する特別措置法」という法律があります。
この法律は、適切な管理や空き家等の活用を促進するために必要な事項を定めています。
基本指針や空き家対策の計画策定、空き家等についての情報収集、空き家等及びその跡地の活用、財政上・税制上の措置、特定空き家等に対する措置など、地方自治体では主にこの法律に基づいて空き家対策を進めています。
このほかに、地方自治体では条例を定め、地域に合わせた空き家に関するルールを決めている場合があります。

監修者：呉市 住宅政策課

法律や調査基準によって空き家の定義は異なります。
「空家等対策の推進に関する特別措置法」という法律では、「建築物又はこれに附属する工作物であって居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの及びその敷地」とされています。
空き家に関連する法律や規制を確認する際には、該当する法律や地方自治体の情報を確認することが重要です。

法律や調査基準によって空き家の定義は異なります。
「空家等対策の推進に関する特別措置法」という法律では、「建築物又はこれに附属する工作物であって居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの及びその敷地」とされています。
空き家に関連する法律や規制を確認する際には、該当する法律や地方自治体の情報を確認することが重要です。

監修者：呉市 住宅政策課

表題登記とは、新築した建物等登記されていない不動産について、その不動産がどこにどのように存在しているかを示す登記です。

例えば、建物の表題登記であれば、建物の所在、種類、構造、床面積、所有者の住所氏名等が登記されます。
建物を新築したり、登記されていない建物を取得した人は、不動産登記法で１か月以内に建物の表題登記を申請しなければならないとされています。

特に空き家には表題登記がされていない場合がまれにあり、そうした空き家を購入して住む場合は、表題登記の申請が必要です。解体するなら表題登記の申請は必要ありませんが、解体後に新築した際にはその建物には表題登記が必要です。

監修者：広島法務局 不動産登記部門

相続土地国庫帰属制度とは相続した土地の所有権を国庫に帰属させることができる制度で、一つの土地の単位で申請することができるというメリットがあります。利用に際しては様々な要件があるので、法務省のWebサイトで確認しましょう。

【法務省 相続土地国庫帰属制度について】
https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00454.html

例として、以下に該当する場合は利用できません。

・建物がある土地
・担保権や使用収益権が設定されている土地（土地を担保にお金を借りている／貸し出し契約している土地）
・境界が明らかでない土地
・所有権の存否や範囲について争いがある土地
・管理・処分に過分な費用・労力がかかる土地

監修者：広島法務局 不動産登記部門

2024年3月31日までの不動産登記法では、相続登記についての申請期限はありませんが、2024年4月1日からは改正された不動産登記法が施行され、不動産を相続した相続人は、不動産の相続を知った日から3年以内に相続登記の申請をしなければなりません。

また、2024年4月1日より前の相続により不動産を取得した人も相続登記の申請義務があり、基本的には2024年4月1日から３年の間に相続登記の申請をしなければなりません。

なお、正当な理由なくこれらの義務に違反した場合、10万円以下の過料の対象となることがあります。
相続登記をしなかった場合、相続した土地が自分の所有であることを第三者に主張できなかったり、相続した土地を売買したり担保に入れた際にその登記ができないなどのデメリットもありますので、早めの申請をお願いします。

監修者：広島法務局 不動産登記部門

空き家に係る補助金は地方自治体によって異なりますが、一般的に次のような補助金があります。

・老朽危険空き家等の除却工事費用の一部補助
・木造住宅耐震診断にかかる経費の一部を除き市が負担する
・新婚、子育て世帯が中古住宅を購入し居住する場合の購入費の一部補助
・家財道具処分に要する経費の一部補助
・空き家の耐震改修に係る費用の一部補助
・空き家のリフォームや外壁補修に係る費用の一部補助
・空き家バンクに登録している空き家の改修にかかる費用の一部補助
など

どのような補助金が利用できるかは、空き家のある地方自治体の窓口に確認しましょう。

【ひろしま空き家バンク みんと。補助金一覧】
https://minto-hiroshima.jp/support/subsidy/

県内全域の空き家情報をホームページで見ることができるよう、「空き家バンク」を広島県と県内市町とが連携して情報公開している制度です。
物件のお問合せや登録の窓口は、物件所在地の市町担当課です。

広島県内では、20市町が当該制度を所管しています。
一覧はこちらをご参照ください。

県や市町は仲介に関わることはせず、空き家に関する情報を提供するまでとなります。詳しくは、物件所在地の市町担当課までお問合せください。

まずは、物件所在地の市町担当課へお問い合わせください。
そして、市町担当者および所有者の指示に従って見学してください。先約が入っている場合や、近隣に迷惑をかける場合もありますので、勝手な見学はせず、必ず事前に問合せをし、了承を得てから見学してください。

現地見学をせずに契約することはおすすめしません。
事前に調べることなく決定したことで、転居後に不満を感じるケースもあります。建物だけでなく、その土地の利便性や景観、地域との交流など、現地でしか分からない情報がたくさんあります。メールや電話で詳細を確認するだけではなく、ぜひ現地を見学してみましょう。

二地域居住は可能です。しかし、利用や管理を怠ることで、周囲に迷惑や被害を与えてトラブルになることもあります。別荘やセカンドハウスとして利用される場合は、くれぐれも管理をおろそかにしないよう、注意してください。
※ 空き家バンクを利用する場合、二地域居住不可の市町もあります。詳しくは物件所在地の市町担当課へお問合せください。